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러시아 부동산 시장 변화와 2021년 시장 전망
러시아 KOTRA 2021/03/30
- 팬데믹의 안정정책으로 우대 모기지 대출(금리인하) 프로그램 운영 중 -
- 대기업 개발사와 외국 투자기업은 호황, 서민 주택 시장은 악화 -
글로벌 현상과 같이 러시아 부동산 시장도 팬데믹에 의한 변화를 겪었다. 코로나19 발발 직후 의무격리 및 재택원격근무, 사회적 거리두기 등으로 러시아의 상업용 임대 시장은 큰 어려움에 처한 반면 주택시장 수요는 오히려 안정세를 보였다. 2021년 들어서면서 상업용 부동산 시장의 회복세도 뚜렷해지고 있으나 현재까지 러시아 부동산의 팬데믹 영향에 대한 공식적 분석 결과는 부재중이다.
러시아 부동산 시장 개요
Rosstat(러시아 통계청)에 따르면, 러시아의 일반적인 거주 환경으로 1억530만 명의 인구가 도시에 집중됐고 3750만 명이 지방에 분포돼 있다. 1인당 거주 면적은 전체 평균 26.3m²이며, 도시의 1인당 거주 면적은 전체평균보다 적은 25.9m²이다. 지방의 1인당 거주 면적은 27.3m²이다. 국가 간 비교한다면, 스웨덴의 1인당 거주 면적이 42m², 한국이 32.9m²이고 일본(다다미 기준) 22.3m²로, 러시아인의 거주 면적은 유럽과 한국 대비 좁고 일본 대비 소폭 높은 편이다.
지난 20년 동안 러시아의 아파트 수는 크게 증가했다. 2000년 기준 아파트 평균 면적은 49.1m²이고 5500만 개 정도였는데 2019년 기준 평균 면적은 56.2m²와 6750만 개로 기록된다. 결과적으로 지난 10년 내 러시아 아파트 평균 면적은 약 7m² 커졌으며 수량으로는 15% 증가했다. 2019년 기준 수요가 가장 큰 아파트는 방 2개 아파트로, 러시아 전체 2580만 개가 존재하며 평균 면적은 49.4m²이다. 한편, 2019년 러시아는 8200만m² 규모의 주택이 지어졌다. 다만 크림 반도와 우크라이나 개입에 의한 서방 제재 이후로 겪은 교역 악화, 루블 폭락, 높은 인플레이션 및 이자율 등의 영향으로 모스크바 등 대도시의 부동산 가격은 변동폭이 컸다.
2020년 러시아 부동산 시장 변화(요인)
러시아 주택시장 최근 동향
2020년 코로나19 발생 이후 모스크바 주택 시장은 역사상 최고의 가격 상승을 기록했다. 2013년 이후 모스크바 신축 건물 가격이 급격히 상승했으며, 11월 기준 신축 건물의 가격은 평방미터당 20만3000루블(약 2850달러)로 전년 동월 대비 17% 증가했다. 2020년 1~9월, 1차 주택 시장의 누적 기준 가격 상승률은 10.5%에 달했고 실질 기준(인플레이션 차감 후) 가격은 7.4% 증가했다. 코로나19 영향에 따른 금융 시장 변동성과 서민대책 일환인 연 6.5%로의 모기지 금리 인하(보조금 프로그램)이라는 2가지 요인이 가장 큰 영향을 미친 것으로 파악된다.
모스크바 주택시장 가격 변화
자료: Rosstat
한편, 2021년 상반기 동안 팬데믹 악영향과는 무관하게 부동산 수요 확대가 지속될 전망이다. CBRE에 따르면, 불과 1년 전인 2020년 2분기 동안 러시아 주거 부문 부동산투자는 전년 동기 대비 35% 증가했고 310억 루블(3억3500만 유로)을 기록했다. 부동산 투자는 PIK, Sberbank investment, Sminex, INTECO, Akvilon 등을 포함한 개발업자들이 주도했으며 이들 모두 모스크바 주거용 개발 부지를 인수한 바 있다.
2020년 1~4월 러시아 주택 시장가격 변화(%)와 지역별 시장 특성
자료: Rosstat
러시아는 팬데믹 보조 프로그램으로 2020년 4월에 신축 주택 모기지 금리를 6.5%로 크게 인하했다. 해당 보조 프로그램은 주택 건설 산업을 간접 지원하는 효과를 보였다는 평가이다. 해당 프로그램 시행 2개월 만에 이미 러시아 주택 시장 수요는 회복됐고 전년 동기 대비 2배 이상인 거래가 이루어졌다. 월별 5만 건 이상의 1차 시장 모기지 대출이 이뤄졌고 신축 건물의 2차 시장가격도 상승했다. 2020년 9월 말, 우대 대출 이자율 인하는 신축 건물 가격 상승률을 상회했다는 평가되며 구매자의 총 비용 절감분은 전년 동기 대비 10.1%라고 알려졌다.
2020년 하반기 기준 부동산 채무자의 총비용 절감효과
자료: Dom.RF
팬데믹에도 불구하고 2020년은 러시아 주택 및 모기지 시장에 대한 기록적인 해가 됐다. 170만 건의 모기지 대출이 승인됐고(전년대비 35% 증가), 금액 기준으로 4조3000억 루블(약 605억 달러, 전년대비 50% 증가)에 달했다. 러시아의 통화정책 완화와 우대 모기지 프로그램 시행에 따른 결과이다. 거래 규모가 기록적이었다는 부분은 모기지 대출의 전례없는 ‘버블’로도 해석될 수 있다. 모기지 대출은 여전히 서민 대출의 큰 부분을 차지하고 있고 결과적으로 주택 수요는 팬데믹 이전 수준으로 회복됐으나 우대 모기지 프로그램 시행에 의해 1조4000억 루블(약 198억 달러)이 시장에 풀리면서 가계 부채의 부담감도 가중됐다.
부문별 모기지 대출 발행
(단위: 천 건)
자료: Dom.RF
러시아 상업용 부동산
2020년 4~5월 코로나19의 의무자가격리(록다운)과 원격 재택근무로 대규모 전환은 모스크바 오피스 부동산 시장에 상당한 악영향을 미쳤다. 그러나 하반기에 접어들면서 오피스 부동산 시장은 빠른 속도로 회복되었고 예측과 달리 심각한 부동산 수요 하락세는 벗어났다. 2021년 초부터 회복속도는 더 빨라지면서 올해 내로는 팬데믹 이전 상태로 회복될 것으로 보고 있다. 향후 2년 동안은 회복 기간으로 두고 신축 상업건물 거래가 다소 제한될 수 있다고 보고 있으나 임대업은 팬데믹 이전보다 증가할 것으로 예상된다.
2020년 말 기준 러시아 상업용 건물의 공실률은 11%로 전년 동월 대비 2% 높았다. 실질적으로 2020년 코로나19의 록다운이 시작되면서 공실률은 높아졌으나 하반기의 제한적인 재택근무제 동안 공실률이 다시 낮아지기 시작했고 재임대율 및 임대권 할당을 통해 2018년 수준을 유지했다. 실질적으로 모스크바 오피스 공실 규모가 팬데믹으로 10만6000m²에 이르다가 2021년 초 재임대가 7만7000m²에 달하면서 임대업 시장은 다소 안정세로 진입했다. 다만 매매건수는 2016년부터 회복되지 못하고 2020년 팬데믹으로 매우 부진했으나 2021년의 오피스 매매 건수는 2020년 대비 크게 증가할 전망이다.
러시아의 오피스 매매, 임대, 공실률 변동성
자료: CBRE Inc.
2020년 팬데믹 발발 이후로도 러시아인들이 선호하는 사무실 규모는 3001~5000m²인 것으로 나타났다. 해당 규모는 러시아에서 중형 사무실로 분류되며 2019년 대비 선호도 규모가 76% 감소한 결과이다. 해당 기간 사무실 임대 및 매매의 신규 거래는 금융 부문, IT 및 통신분야의 기업들이 주를 이뤘고 물류(임대 및 구매 규모가 전년대비 125% 증가), 원부자재 및 에너지 연료 부문(54% 증가), 제약 및 화학분야(29% 증가)도 상업용 부동산 거래에 주를 이뤘다.
러시아 부동산 투자 및 기업 동향
러시아 부동산 시장의 외국인 직접 투자는 지난 6년 동안 낮은 수준의 등락을 반복했다. 2019년 기준 러시아 부동산의 외국인 직접투자 규모는 39억 달러로, 2014년 수준보다 2배 낮은 수치를 기록했다. 모스크바는 2020년 상반기 동안 러시아 전체 부동산 투자 규모의 88%를 차지함으로써 절대적인 비중을 유지했다. 2020년 2분기 기준 외국인 부동산 투자 비중은 전체의 1% 수준이었고 1분기는 6%로, 외국인 투자 비중이 급격히 낮아진 셈이다. 한편, 2019년 기준 러시아 부동산 투자 대상 중 오피스 부문으로 점차 집중되기 시작했다.
러시아 부동산 투자규모(2008~2019)
자료: JLL, Global Property Guide(글로벌 자산 가이드)
러시아 부동산 시장은 개발업자, 대행사, 시공사, 정부 규제기관 등에 의해 좌우된다. 특히 부동산 개발사가 가장 큰 비중을 차지하고 있고 이 중에서도 PIK와 같은 대기업 개발사들이 금융가치 기준으로 부동산을 좌우하고 있다. 2020년 1-9월 동안 PIK는 부동산 거래 중 모기지 건이 77%를 차지할 정도로 러시아 내에서 최대의 신용도를 보유한 부동산 개발사이다. 거래 건수로 2위를 차지한 기업은 LSR사로, 모기지 거래가 64%를 차지했다. 2020년간 러시아 주택 개발 분야에서는 PIK, LSR, Etalon가 상위 3위를 차지했고 해당 기업들의 2020년 매출은 전년대비 성장했다. VTB Capital 분석가들은, 주요 부동산 개발사들의 시장 점유는 러시아 전체 부동산 가격에 영향을 줄만하며, 2020년 동안 해당 기업들이 부동산 가격을 17% 상승시킨 것으로 추정했다. 한편, DOM.RF는 러시아 대통령령 국가지원 프로그램을 수행하는 부동산 관련 국영기업이다. 국가 지원 프로그램으로 모기지 대출 금리 6.5% 인하, 극동 모기지, 자녀 보유 가정 주택보조 등이 대표적이다.
러시아 주요 부동산 개발사 및 기관
(단위: 백만 달러)
자료: 각 회사별 웹사이트, Spark Interfax information
2021년 러시아 부동산 시장 전망
러시아의 신축 건물에 대한 모기지 보조 프로그램은 2021년 6월까지 연장됐고 지방의 모기지 프로그램은 무기한 유효하다. 러 연방 중앙은행은, 주요 금리 인하 방안은 2021년에도 지속될 것이고 유연한 통화정책을 유지할 것이라고 밝힌 바 있다. 이와 관련 2021년 러시아 부동산 시장은 역사상 최저 모기지 금리 정책과 함께 안정적 회복세를 유지할 것이나 가격 상승률은 팬데믹 이전 상태로 돌아갈 전망이다.
다만 팬데믹에 따른 소상인들의 경영악화와 중소기업들의 오피스 임대 부담감 가중, 실질 가처분 소득 감소 등으로 극적인 부동산 시장 확대는 기대하기 힘든 상황이다. Rossat에 따르면 2020년 3분기 동안 러시아 실질 가처분 소득은 전년 동기 대비 4.3% 감소했다고 한다. 정책적인 저가 모기지 금리가 대기업 개발업자와 중소기업(부동산 개발 및 서비스) 간을 더욱 양극화시킬 가능성도 존재하고 있다. 결과적으로 부동산 임대 가격 상승으로 가처분 소득이 감소한 서민들에게 경제적 부담감이 커질 수 있다는 점이 부정적 요인이다.
러시아 전체 부동산 가격 평균 상승률은 2021년 동안 최대 6~8%까지 보고 있으나 6.5%의 모기지 금리 프로그램이 서민들에게 어느정도 경제적 효과를 줄지는 측정하기 힘든 상황이다. 그리고 지방 중심으로 부동산 가격은 둔화됐으나 경제권이 밀집된 서부 러시아 대도시(모스크바, 상트 페테르부르크)에는 아직도 버블 현상이 지속되고 있다. 한편, 러시아 정부는 2021년 하반기까지 부동산 수요 상황을 보고, 세금 인하 등으로 2차 부동산 시장을 육성할 방안이라고 밝힌 바 있다.
현지 반응 및 유용정보
PSK 그룹(2007년 상트페테르부르크에 설립된 부동산 개발 및 주택 시공사)의 Sergey Mokhnar 개발부 이사에 따르면, 2020년 러시아(서부 러시아) 부동산 시장의 특징은, 정부의 우대 모기지 프로그램 운영과 공급량 감소에 따른 가격 상승이라고 한다. 2021년 동안 모스크바와 상트페테르부르크의 신축 건물 가격은 평방미터당 7~9% 상승할 것이라고 Mokhnar 이사는 전망했다. 한편 저가 주택 시장은 수요 대비 공급 부족 현상을 보일 가능성이 높다고 한다. 한편, 팬데믹 이후로 주택 시장은 좀 더 넓은 공간과 쾌적한 환경, 자연을 재현한 디자인, 디지털 시스템 등에 대한 선호도가 급증했고 재택근무와 일상 생활을 겸비할 수 있는 도시 외곽 주택 시장 성장도 기대 중이라고 밝혔다.
관련 전시회
자료: ㅇ 현지언론 및 보고서
CBRE, Inc.(https://www.cbre.ru/en/research-and-reports/Moscow-Office-MarketView-Q4-2020)
Key real estate market events in 2020(https://realty.rbc.ru/news/5fe102f99a7947b448dc2cb2)
Data from Rosstat about housing circumstances in Russia(https://meduza.io/paragraph/2021/01/29/vse-chto-vy-hoteli-znat-o-rossiyanah-i-kvartirnom-voprose-maksimalno-korotko)
Real estate market in Russia - statistics & facts(https://www.statista.com/topics/6427/real-estate-market-in-russia/)
GC "PSK" on the real estate market in 2021(https://www.fontanka.ru/2020/12/29/69668826/)
St Petersburg leads Russia’s house price surge(https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Russia/Price-History)
Housing and mortgage markets: preliminary results for 2020(https://xn--d1aqf.xn--p1ai/analytics/)
Real estate market 2021(https://bcs-express.ru/novosti-i-analitika/rynok-nedvizhimosti-2021-kak-na-nem-zarabotat)
https://www.metrium.ru/news/detail/chto-stroyat-v-moskve-inostrannye-developery/
ㅇ 러시아 연방 통계청 정보(https://www.gks.ru/folder/210/document/12994), 러시아 통계청(http://static.government.ru), KOTRA 모스크바 무역관 기업 인터뷰 및 자료 종합
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