현대화된 인도 소매시장이 본격적으로 우리에게 알려진 지 10년이 되었다. 이에 소매시장 성장가도에서 중심역할을 해오고 있는 쇼핑몰의 개발 현황을 살펴봄으로 인도 소비시장을 전망해 보고자 한다.
분명하게도 지난 세계금융위기가 있었던 얼마동안은 인도소매유통시장 역시 정체되어 성장이 더디었다. 그러나 2010년 들어서 이러한 거북이 행보를 끝내고 다시 달리기 시작하였다. 세계 경제의 침체가 주는 악영향에도 불구하고 인도 내수경기에 대한 낙관론이 우세한 것은 인도소매유통시장에 대한 장기전망이 그 배경이다.
전망만 나오는 것이 아니다. 주요 메이저 소매기업의 공격적 투자계획이 발표되고, 이를 현실적으로 진행시키고 있음을 통해서도 증명되고 있다. 이러한 소매시장과 몰 개발의 지난 10년 동안의 성장과정을 짚어보는 것은 현황에 대한 심도 있는 이해를 줄 뿐만 아니라 향후 전개되어질 과정에 대해서도 깊이를 더해 줄 것이다.

동네 구멍가게에서 쇼핑몰로

- 인도소매시장의 크기는 2009-10년 기준으로 1조 1330억 달러!
- 5년 후에는 무려 1조 7210억 달러 규모로 급성장 할 것!
- 세계 소매시장에서 5번 째 규모로 주목됨!

골목길 구멍가게에서 대로에 세워진 거대한 쇼핑몰의 모습으로 변한 인도 소매시장은 누구도 예상하지 못한 빠른 속도로 성장하였다. 현대화되어가는 소비시장은 당초 인도의 제반사정에 비하여 우연한 것이거나 조금은 이른 감이 없지 않은 시도로 여기었으나 이제는 이러한 변화를 어찌 할 수 없는 필연적인 것으로 받아들이고 있다.
소비시장의 변화가 대도시에 속하는 인도 1대 거점도시에서 일어나는 것은 어쩌면 당연할 수 있는 범주에 속하나 이제는 이러한 변화가 대도시를 벗어나 제2, 3의 도시 농촌으로까지 확산되었다. 최근에 이르러서는 대도시 이외의 거점에서의 몰의 생성은 제1도시의 증가보다 훨씬 앞지르는 양상마저 보이고 있다.
2000년 이후 인도소매시장 전개는 2가지 양상을 보여주고 있다. 하나는 전통적 방식에서 현대화 방식으로 그리고 체계적이지 않은 소매구조에서 조직화된 체계적 소매유통구조로 이전되어 온 것이다. 이러한 발전으로 전체 소매시장의 10%가 2010년 말까지는 과거 전통방식의 구조에서 현대화된 조직구조로 구성될 것이라는 전망이다.
물론 이 정도의 소매시장의 현대화 변모는 글로벌 기준에 비하여서 훨씬 낮은 수치에 불과하다. 아마도 소비시장 현대화 구조비율에 대한 평가로만 본다면 인도는 여전히 세계에서 낙후된 국가이다. 이점을 뒤집어보면 이제까지 성장하여 온 인도소매시장이 장차 수년 동안에도 여전히 성장할 여지가 매우 크다는 것을 역설할 수 있다.

몰 개발은 도시를 중심으로 이루어졌다

현대화된 소매시장의 성장은 대부분 어느 산업에서와 마찬가지로 도시를 중심으로 이루어졌다. 인도소매시장의 성장 역시 85%로 대부분 도시부문에서 일어났다. 도시 가운데에서도 제1 거점 대도시를 중심으로 현대화된 시장의 개발이 이루어졌는데 그 비중은 약 60%에 달한다.
도시 가운데에서도 인도의 남부지역이 북부지역보다 현대화된 소매시장의 성장속도가 빠르다. 그런데 여기서 주목할 것은 현대화된 소매시장 소매점포의 면적이 매머드 급을 중심으로 이루어진다기보다는 여전히 적은 면적수준인 500SFT가 전체 소매시장의 98%를 차지하고 있다는 점이다.
2001-2년 만 하여도 인도에선 쇼핑몰의 면적이 단지 100만SFT에 지나지 않았다. 이러던 것이 2007년에는 무려 4000만SFT로 성장하였고 2010년 말까지는 6000만SFT가 될 것이며 2011년 말까지 1억 2000만SFT에 달할 것이라고 한다.
당초 세계 금융위기가 도래한 2008-9년 이전에 나온 인도소매유통기업의 발표를 종합하여 보면 총 1,100개 이상의 몰이 크고 작은 소매기업으로부터 세워질 것으로 예상되었으나 그 가운데 현실화 된 것은 이 기간 중 약 100여개에 지나지 않았다. 과도한 경쟁으로 인한 우후죽순격의 몰 개발이 경기침체 기간 중 자발적인 조정을 받은 것이다.
이러한 조정기간을 거치면서 무모하게 발표된 몰 개발 프로젝트는 점차 현실적인 대안을 바탕으로 이루어졌는데 지역별로 볼 때 가장 소비구조가 탄탄한 북부 인도에서 많은 수의 몰이 생겼다. 아래 표에서 볼 수 있듯이 성장속도로 본다면 남부지역이 북부지역보다 높지만 절대적인 몰의 숫자로는 여전히 북부 인도가 상위에 속한다. 현재도 80개로 서부지역 60개 보다 많으며 2011년까지는 북부가 150개로 서부지역에서 예측되는 90개보다 절대적으로 많다는 것을 알 수 있다. 북부 인도에서 중심을 이루고 있는 도시는 델리와 구르가온, 노이다 파리다바드 그리고 가지아바드로 일컬어지는 이른바 델리 NCR지역을 말하며 이외에 찬디가르 루디아나 등 도시가 있다.
속도로 본다면 인도 전체에서 가장 빠르게 성장하고 있는 인도남부는 벵갈루루와 첸나이가 중심도시로 남부지역의 벵갈루루가 지역 몰 면적의 44%, 첸나이가 32%를 차지하고 있다. 이들 남부인도지역에는 현재 24개의 몰이 영업 중인데 2011년까지는 70개로 3.5배 이상 성장할 것으로 예측하고 있어 급성장이 주목된다.
서부 인도지역은 뭄바이가 중심도시로 뭄바이의 주변 도시인 Thane와 Pune가 동반성장하고 있다. 뭄바이 한 도시에만 하여도 여느 지역 전체를 합한 것보다 많은 55개 몰이 운영 중에 있으며 2011년까지 더욱 증가하여 약 90개에 이를 것으로 전망된다.
동부 인도는 콜카타가 동부지역 몰 형성의 구심점이다. 현재는 10개의 몰이 영업 중이며 동부인도 전체에서 영업 중인 16개 몰의 절반 이상이 이곳에 있다. 이 지역에서 2011년 까지 35개의 몰이 생길 것으로 추정되는데 숫자로는 2배 이상의 성장이지만 면적으로는 단지 50% 성장에 그칠 것이다. 이는 몰이 대규모로 개발되기 보다는 지역 특성에 맞추어 중형 규모로 확산될 것이라는 점을 알려주는 대목이다.

(본 조사는 Retailer라는 인도 소매유통전문잡지사의 Survey 결과이다)

몰의 운영실태

이렇게 급성장하면서 개발된 몰의 실재 운영상황은 어떤가? 이를 살펴보면 도시별로 편차가 매우 크나 개발된 모든 몰들이 영업으로는 안정적인 위치를 구축하거나 델리 수도권과 같은 지역은 과도한 밀집으로 일부에서는 공급과잉을 이야기하고 있다.
한 조사보고서에 따르면, 2009년 12월 기준으로 델리 수도권지역에서는 몰의 공실률이 최고점에서 27%나 이른다고 하였다. 같은 기준으로 푸네 지역은 16%인데 대도시 중에서 가장 낮은 공실률을 보인 지역은 첸나이가 1% 공실률로 벵갈루루의 3%와 어깨를 나란히 하고 있다. 따라서 대도시 별 몰의 공급은 당초 계획에 비추어 실재로 문을 연 경우에서 많은 차이를 보이고 있다.
첸나이, 벵갈루루, 하이데라바드, 코치 그리고 마이소르 등을 몰 성장 중심도시로 하는 남부 인도지역을 예로 본다면, 2000년 말에 단 두 개로 시작한 쇼핑몰은 그 후 완만한 증가세를 이어오다가 2008-9년을 기점으로 약 60개 몰이 오픈하면서 정점에 달하였다. 이후 몰의 증가 속도가 현격히 정체되어 공급이 멈춘 것이 여느 지역에 비하여 공실률이 낮은 이유이다. 이는 2009년 이후 금융위기의 한파가 가시면서 개발 붐이 조성되고 있어 다시 증가할 것으로 전망된다.   
델리 수도권지역에서도 당초 2009년에 약 11개의 몰이 문을 열 것으로 기대되었으나 실재로는 단 4개만이 오픈하였다. 이러한 몰 개장의 축소는 몰의 공실비율을 낮추는데 크게 기여를 하였다. 뭄바이의 경우 몰의 면적 증가가 25%에 그치어 공실률도 10%에서 8%로 낮아졌다. 이러한 점들이 지난 금융위기에서 나타난 극심한 몰 임대상화의 어려움을 벗어나 점차 안정을 찾게 하였다. 급격하게 하향하던 몰 임대료의 추락은 2009년 6월을 기준으로 점차 안정되었다는 것이 시장의 견해이다.

몰 개발의 중심 이동

대도시의 과중한 몰의 밀집으로 인한 임대의 어려움을 탈피하고자 이후 몰 개발은 점차 새로운 지역을 찾아 나서고 있다. 대도시에서도 주변 거점으로 나감은 물론 대도시 이외 준거점 도시, 즉 제2 거점도시로 개발사업자들이 눈을 돌리고 있다.
여기서 일컬어지는 제2 거점도시는 아우랑가바드, 라이푸르, 시리구리, 수라트, 나식, 보팔, 아메다바드, 라즈콕, 자이푸르, 자란다르, 찬디가르, 칸푸르, 루디아나, 암리차르, 할디야, 부바네스와르, 코임밧토르, 비제이와다, 비사카파트남, 마이소르, 후블리, 코치 그리고 아산솔 등 도로망이 발달된 지역도시들이다.
이들 가운데에서도 시장 소비력과 산업성장이 검증되어 주목을 받고, 인도 소비시장 유통구조의 중심으로 빠르게 부각되고 있는 도시가 있다. 앞서 등장한 메트로 이외에 자이푸르, 코치, 루디아나, 인도레, 모할리, 수라트, 바도다라 등이 이에 속한다. 이들에 미치지 못하지만 역시 성장잠재력이 큰 거점도시로는 코임밧토르, 나그푸르, 라이푸르, 트리바난다푸람, 고아, 우다이푸르 등이 있고, 성장이 움트는 도시는 빌라이, 구와하티, 보팔, 자발푸르, 난디드, 비제이와다, 우자인 등이다.

몰 개발현황

현대화된 인도소비시장을 만들어 낸 몰의 등장배경에는 많은 몰 개발사업자들의 경쟁이 있었다. 우후죽순으로 난립하면서 경쟁하던 가운데 선두주자로 자리를 잡은 주요 개발사업자로 DLF, EWDPL, Ansal API, Ambuja Realty, Nirmal Lifestyle, Emaar MGF 그리고 Supertech 등을 손꼽을 수 있다.
인도 몰 개발 부동산 기업 가운데 가장 먼저 떠오르는 기업이 바로 1946년도에 창업된 60여년 역사의 제1의 부동산개발 재벌기업인 DLF이다. 도시개발부동산 사업에 본격적인 참여를 시작한 것은 뉴델리 도심개발사업에 뛰어든 1974년으로 이즈음 22개 지구개발을 통하여 막대한 이익을 거두었고 이를 바탕으로 구르가온 일대에 거대한 부동산을 소유한 것이 인도 경제성장 이후 부동산거대재벌로 올라서는 데에 큰 발판이 되었다. 현재는 인도 전역 30개 도시에서 개발 사업을 확대하였으며 이 회사의 성공스토리는 이후 부동산개발 분야에 뛰어드는 모든 기업의 롤 모델이 되었다.
DLF Retail Developers Ltd는 주거시설 뿐만 아니라 상업시설로 몰을 개발하고 있으며 현재 NCR지역에서만 15개 몰을 건립하였을 정도로 인도 주요 지역에서 활약이 뛰어나다.
그러나 이들 개발사업자를 중심으로 한 몰 개발 전망을 살펴보면, 2010년 이후에는 그동안 적체되어 있던 몰의 활성화를 기다리면서 안정을 찾아야 하는 단계로 전반적인 동향을 장밋빛으로 전망하기는 어렵다. 심지어 부동산 개발사업의 선두격인 DLF의 경우에도 부동산경기의 침체를 맞아 한때 재정위험이 외부에 알려지기도 하였다. 물론 이는 몰과 직접적으로 연관된 것이라기보다 주거지 개발 등 전반적인 부동산 경기 하강에 따른 위기였다.
경기침체 기간 동안 몰의 개발은 개발사업자들의 당초 발표와는 달랐다. 2009년도에만 하여도 당초 44개의 몰이 새로 오픈할 것이라고 발표되었지만 정작 문을 연 것은 단 18개에 지나지 않았다는 사실이 이를 증명한다. 2008년에 당초 계획의 54%가 이루어진 것에 비하여도 이는 더욱 낮아진 개발진척이 아닐 수 없다.
그러나 이렇듯 저조한 개발속도는, 아직 화려한 청사진을 내놓을 정도의 전망은 아니지만 2009년 말 이후 점차 되살아나고 있다는 것이 관련 업계의 전반적인 견해이다. 이런 물결은 두바이를 중심으로 한동안 주춤하였던 해외자본이 다시 시장기회를 엿보고 있는데서 비롯된다. 또한 몰 개발 사업부터 시작되고 있는 일본의 인도소매시장 진출에도 주목할 만하다. 제2선 도시로 주목되는 께랄라 코치에서의 몰 개발사업 등이 그 행보이다. 이는 곧 인도소매기업의 인도소매시장진출과 직접 연결되기 때문에 경쟁관계에 놓이는 한국으로서는 일본의 행보에 유의해야 할 것이다.

몰 성장에서 해결하여야 할 과제

보고서에 따르면 인도 몰의 85-90%는 잘못된 계획에서 위치선정의 오류, 불충분한 시설, 부족한 주차설비 문제 그리고 균형 잃은 입점브랜드 등으로 인하여 국제수준에 미달된 몰로 평가될 수 있다고 한다. 단지 10-15%의 몰만이 국제수준에 미치는 것으로 몰의 전반적인 상태는 취약한 내용을 가지고 있다. 이들 소수의 몰은 기대이상의 사업성을 보이며 성장하고 있는 것과 달리 여느 몰은 기대와 다른 운영행태를 보이고 있어 많은 고민을 안겨주고 있는 것이 인도 몰의 성장이면이다.
인도소비시장 사업자, 즉 소매유통기업 역시 소비시장 재도약을 앞두고 해결해야 할 많은 난제를 안고 있다.
늘고 있는 경쟁사업자들의 출현, 비용증가와 경쟁심화로 인해 이윤이 줄어드는 경영악화, 높은 임대료 그리고 예측할 수 없는 공급기지 등의 문제는 효율적 운영과 이윤극대화를 위해 해결해야 할 과제들이다. 이들 가운데 몰에 연계되어 있는 과제가 적지 않다.
몰에 입점한 점포의 성격이 적절하지 못하게 뒤 섞여 있어 몰 방문객의 움직임에 방해가 되거나 혼란을 가중시키는 것들이 우선 지적되고 있다. 몰의 성격을 쉽게 소비자들이 알 수 없다는 점이 취약점으로 지적된다. 이러한 것들은 몰 운영의 전문성이 결여된 까닭이다. 늘어난 몰 숫자에 비하여 몰 경영능력이 있는 전문 인력이 턱없이 부족하기 때문이다.
위치선정과 규모 그리고 시설 구비 등을 포함한 몰 개발에서의 전문성 요구와 아울러 몰 성격에 부합되는 점포 입점이나 배치 등 운영에서의 전문성이 인도에서의 몰 성장에 절대적으로 요구되는 지적이다.
이러한 이해를 바탕으로 지금 인도의 소비시장에서는 몰 개발과 운영 등에서 새로운 개선이 일어나고 있다.
성격에 상충되는 입점업체와의 결별과 새로운 배치 등이 주요 몰에서 행해지고 있다. 몰 사업자는 입점소매유통기업의 경쟁력을 높여주기 위한 운영에서도 적극 나서고 있다. 예를 든다면 높은 임대료에 대한 부담을 경감시키고 아울러 몰 사업자의 이익에도 크게 침해되지 않도록 하는 협상으로 최소 보장임대료와 아울러 매출에 따른 이익분배방식을 채택함으로 상호 협력하는 모델로 협상이 이루어지고 있는 것이 최근의 동향이다.
인도 소비시장이 2010년에 더욱 성장할 것이라는 전망은 누구도 부정하지 않는다. 이를 계기로 몰의 개발사업자와 입점사업자들의 이해가 균형을 이루면서 소비유통시장거점으로 몰의 역할이 향상된다면 현재 존재하는 몰의 효용이 높아짐과 동시에 새로운 몰의 개발도 확장계획에 따라 한층 속도를 낼 것이 분명하다.