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[이슈트렌드] 싱가포르, 부동산 가격 상승세 계속
싱가포르 EMERiCs - - 2021/04/09
☐ 2021년 1/4분기, 공공 주택과 민간 주택 가격 모두 상승
◦ 공공 주택 재판매 가격 동향
- 싱가포르의 공공 주택 보급을 책임지고 있는 싱가포르 주택개발청(HDB, Housing and Development Board) 발표에 따르면 정부 공급 공공 주택인 HDB 주택의 2021년 1/4분기 평균 재판매(resale) 가격이 직전 분기 대비 2.8%, 전년 동기 대비로는 8.0% 상승하면서 최근 4개 분기 연속 상승세를 이어갔다.
- 싱가포르 정부는 주택 보급률을 높이기 위해 오랜 기간 공공 주택인 HDB 주택 공급 위주의 주거 정책을 펼쳤으며, 그 결과 현재 싱가포르 국민의 80% 정도가 HDB 주택에 거주하고 있다.
- 이처럼 HDB 주택은 국민의 주거 복지 향상을 목적으로 정부 재정을 투입한 주택이기에 싱가포르 정부는 평생 분양 횟수 제한, 소득에 따른 분양 자격 제한, 의무 거주 기한, 판매 시 시세 차익 환수 등 HDB 주택 거래와 관련하여 여러 제약을 두었다.
- 하지만 HDB 주택도 의무 거주 기한을 채우고 동시에 주택개발청이 정한 여러 조건을 만족할 경우 재판매 시장에서 자유롭게 거래할 수 있다. 현재 싱가포르 국민의 대부분이 HDB 주택에서 생활하기에 HDB 주택의 평균 재판매 가격 추이는 싱가포르 주택 시장의 전반적인 상황을 파악할 수 있는 지표가 된다.
- 한편, 주택개발청에 따르면 2021년 1/4분기 26개 HDB 공급 지구 중 22개 지구에서 평균 재판매 가격이 상승해 HDB 주택 가격 상승 추이가 싱가포르 전역에서 나타난 것으로 파악되었다.
- 더불어, 2021년 1/4분기에 100만 싱가포르 달러(한화 약 8억 4,000만 원) 이상의 고가 HDB 주택 거래 건수가 53건에 달했다. 이는 분기 거래 건수 기준으로는 1990년 이후 가장 많았으며, 2018년 이전에는 그 어느 해도 100만 싱가포르 달러 이상의 고가 HDB 주택 거래 건수가 1년 동안 53건을 넘긴 적이 없었다. 결론적으로 2021년 1/4분기 싱가포르 HDB 주택 시장은 최근의 가격 상승세가 변함없이 계속된 가운데, 고가 주택에 대한 수요가 큰 폭으로 증가했음을 시사한다.
- HDB 주택의 현재 평균 재판매 가격은 2013년 2/4분기에 기록했던 역대 최고치에 근접한 상태인데, 싱가포르 부동산 업계 관계자들은 2021년 하반기 중에 이 기록이 깨질 것으로 내다보고 있다. 싱가포르 HDB 주택 평균 재판매 가격은 2013~2018년 사이 하락세를 보이다 2019년부터 다시 상승하기 시작했으며, 2021년 연간 상승률은 4~5%로 2020년 연간 상승률인 4.8%에 준하는 상승폭을 기록할 것으로 전망된다.
◦ 민간 주택 가격 상승 모멘텀도 강력
- 한편, 싱가포르는 공공 주택 중심으로 주거 문화가 형성되어 있기는 하나 민간 주택(private house) 시장도 있으며, 싱가포르 주택의 약 10~15% 정도를 민간 주택이 차지하고 있다.
- 이처럼 정부의 주거 정책 통제가 강한 싱가포르에서도 민간 주택이 존재하는 이유는, 싱가포르 국민이나 영주권자만이 공공 주택을 소유할 수 있기 때문에 싱가포르에 주택을 구매하고자 하는 외국인들의 수요를 충족시키기 위해서이다. 또한 싱가포르 시민이나 영주권자 중에도 아파트(flat) 형태인 HDB 주택을 벗어나 민간 주택 시장에 많은 단독 주택 또는 대형 공동 주택으로 옮기려는 수요가 있기 때문이다.
- 싱가포르 도시개발청(URA, Urban Redevelopment Authority)에 의하면 2021년 1/4분기 싱가포르 민간 주택 평균 거래 가격은 직전 분기 대비 2.9%, 전년 동기 대비 6.2% 상승했다. 이는 2018년 2/4분기에 3.4%의 상승폭을 기록한 이후 가장 높은 상승률이었으며, 민간 주택 역시 HDB 주택과 마찬가지로 최근 4개 분기 연속 상승세를 이어갔다. 또한 도시개발청은 최근 4개 분기 민간 주택 평균 거래 가격 누적 상승률이 9.1%이었고, 이는 1년 전 예상했던 것보다 높은 수준이라고 덧붙였다.
- 유형별로는 단독 주택의 평균 거래 가격이 직전 분기 대비 5.6%, 공동 주택은 2.1% 상승했다. 다만 공동 주택 중에서도 상대적으로 가격이 높은 싱가포르 중심부 인근의 고가 공동 주택의 가격 상승률은 6.1%에 달해 단독 주택 가격 상승률을 웃돌았다.
- 따라서 2021년 1/4분기 민간 주택 가격 상승은 대체로 공동 주택보다 비싼 단독 주택과, 공동 주택 가운데서도 가격이 높은 공동 주택이 주도했다. 그리고 이 또한 HDB 주택 시장과 마찬가지로 고가 주택에 대한 수요가 늘어난 결과라고 해석할 수 있다. 더불어, 분기 공급이 급감해 거래량이 적었던 싱가포르 최중심지를 제외한 나머지 대부분 지역에서 가격이 상승해, 민간 주택 역시 싱가포르 전역에 걸쳐 가격 상승세가 나타난 것으로 확인된다.
☐ 가격 흐름 바꿀 요인 많지 않아
◦ 부동산 가격 상승은 전 세계적 추이, 싱가포르도 동일
- 업력 125년 이상의 글로벌 부동산 전문 컨설팅 기업 나이트 프랭크(Knight Frank)가 발표하는 주택 가격 지수(residential index)에 따르면, 지난 2020년 4/4분기 나이트 프랭크가 조사한 약 150개 주요 글로벌 도심지 주택 가격은 평균 5.6% 상승했다.
- 이는 1년 전인 2019년 4/4분기에 기록한 3.2%를 크게 상회하는 상승 폭으로, 해당 지수를 발표한 나이트 프랭크는 최근 들어 전 세계적으로 주택 가격 상승세가 한층 더 강해지는 경향이 나타났다고 분석했다.
- 또한 싱가포르 부동산 전문 업체 SRX(SRX Property) 역시 싱가포르에서 공공 주택과 민간 주택 가격 모두 크게 상승했다고 말하면서 이러한 추세가 싱가포르가 아닌 다른 나라에서도 나타나고 있다고 설명했다.
- SRX는 홍콩, 러시아, 미국, 캐나다, 호주 등의 주택 가격이 지난 2020년과 2021년 1/4분기에 상승 모멘텀을 지속하였고 따라서 미주, 유럽, 아시아, 오세아니아 등 동서양과 선진국, 이머징 마켓을 가리지 않고 주택 가격이 상승했다고 밝혔다.
- 한편, 나이트 프랭크 조사에 의하면 글로벌 주택 시장에서 인기 있는 지역에 자금이 몰리는 가격 쏠림 현상이 심화되었다. 이번에 발표한 2020년 4/4분기 지수에서 부동산 가격이 가장 많이 오른 지역과 가장 적게 오른 지역의 차이가 42%에 달해, 6개월 전인 2020년 6월의 36%에 비해 격차가 6%p 증가했다. .
- 싱가포르 역시 전체 주택 가격이 우상향을 보이는 가운데서도 상대적으로 매물과 거래가 적은 고급·대형 주택이 좀 더 높은 가격 상승세를 기록해 지난 2021년 1/4분기에 부동산 구매 자금 편중 현상이 이전보다 심해졌다.
◦ 저금리로 유동성 풍부, 재택근무 확산에 주택 수요 많아
- 이처럼 전 세계적으로 주택 가격 상승이 계속되고 있는 이유는 저금리 기조로 인해 시장에 유동성이 풍부해졌기 때문으로 분석된다.
- 실제로 글로벌 금융위기 이후 꾸준히 금리를 인상하던 미국이 2019년부터 기준 금리를 다시 내리기 시작했는데 이때부터 글로벌 부동산 가격 상승세가 커지기 시작했으며, 코로나19 팬데믹으로 미국을 비롯한 세계 여러 나라가 초저금리 체제로 돌아선 2020년에는 이와 같은 추세가 한층 더 심화되었다.
- 더욱이, 주택과 부동산 가격 상승세가 급격히 높아진 2020년은 코로나19 팬데믹으로 전 세계적인 경기 침체가 나타난 해라는 점을 감안하면 경제 성장이 부동산 가격 상승을 뒷받침했다고 보기는 힘들다. 결론적으로, 시중에 풀린 유동성이 실물 자산 시장으로 흘러들어 오면서 주택 가격 상승을 주도하고 있는 것으로 분석된다.
- 한편, 코로나19 팬데믹으로 재택근무가 보편화된 최근 상황 역시 주택 가격 상승에 힘을 보태고 있다. 싱가포르 외에 다른 국가에서도 도심 업무 지구와 거리가 먼 주변 지역의 주택 가격이 상승했는데, 이는 출퇴근 부담 감소로 외곽 지역에 주택을 구매하려는 수요가 늘어났기 때문이다. 여기에, 1인 가구 확산으로 인구 수 대비 가구 수가 늘어난 점도 주택 수요 상승 원인 중 하나로 부동산 업계는 진단했다.
◦ 싱가포르 경제 회복 아직, 주택 건설 시장 활성화
- 유동성 증가, 재택근무 확대, 1인 가구 확산 등은 단기간에 추세를 바꾸거나 해결하기 어려운 현상이기에 앞으로 한동안 부동산과 같은 실물 자산에 대한 투자 수요와 주택 구매 수요가 강세를 나타낼 것으로 예상된다.
- 이에 더해, 코로나19 팬데믹이 장기화되어 추가적인 경기 부양이 필요한 상황이기에 많은 나라들이 섣불리 금리를 올리지 못하고 있으며, 이는 다시 시장 유동성 증가로 이어지는 모습이다.
- 싱가포르 정부 역시 마찬가지로, 최근 주택 가격 상승세가 과열 양상을 보이자 정부의 특별 대책이 필요하다는 의견이 나오고 있지만 싱가포르 정부는 경기 회복을 이유로 기준 금리 조정에는 신중하게 접근하겠다는 의사를 표명했다. 싱가포르 금융계 역시 통화청(MAS, Monetary Authority of Singapore)이 금리 정책을 변경할 가능성이 낮다고 점치고 있다.
- 여기에, 싱가포르 정부는 경기 회복 차원에서 신축 주택 공급 시장을 지원하겠다는 뜻도 보였는데, 신축 주택은 전반적인 주택 거래 가격을 올리는 효과를 낼 수 있다. 싱가포르 역시 현재 시장 유동성이 풍부하며 주택 구매 수요가 높다. 주택 시장을 둘러싼 여러 여건이 가격 상승을 촉발할 수 있는 상황이며, 이에 당분간 주택 가격 상승세가 이어질 것으로 전망된다.
< 감수 : 장준영 한국외국어대학교 교수 >
* 참고자료
CNA, Singapore private home prices up 2.9% in Q1: URA flash estimates, 2021.04.01.
Straits Times, HDB resale prices rise 2.8% in Q1, with 53 million-dollar flats sold, 2021.04.02.
Bloomberg, Singapore Home Price Growth Quickens, Stoking Worries of Curbs, 2021.04.01.
CNA, No change likely in MAS monetary policy in April despite inflation uptick: Economists, 2021.03.30.
Straits Times, Singapore bank lending rises for 4th straight month: MAS data, 2021.03.31.
ING, Singapore: Administrative boost to inflation, 2021.03.23.
Business Times, Analysts flag higher odds of cooling measures as Singapore private home prices rise for fourth straight quarter, 2021.04.01.
Bloomberg, Singapore’s Public Housing Prices Soar as Frenzy Grips Market, 2021.03.10.
CNA, Singapore's new private home sales fall 60.5% in February amid fewer launches, 2021.03.15.
Straits Times, Singapore private home prices resilient in 2020 but developer sales fall 26% in Q4, 2021.01.22.
Business Times, Pandemic-fuelled demand drives EC prices to record high, 2021.04.01.
Mansion Global, Global House Prices Grew by 5.6% in 2020, 2021.03.31.
Straits Times, HDB resale prices up 2.9% in Q4; biggest quarterly rise in 9 years: Flash data, 2021.01.04.
OECD, National and Regional House Price Indices, 2021.04.07.
Sydney Morning Herald, Melbourne median house price up $60,000 since year began, 2021.04.01.
Wall Street Journal, House Prices Are Inflating Around the World, 2021.03.28.
Straits Times, Singapore private home prices jump 2.9% in Q1, raising prospect of cooling measures, 2021.04.02.
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