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中 부동산 시장 춘래불사춘
CSF 2024-05-09
□ 중국 정부가 각종 부양책을 시행하고 있으나 중국 부동산 시장의 봄은 아직 멀었다는 의견이 우세함.
◦ 2024 노동절 연휴 전후로 부동산 부양책 본격 시행하는 중국 정부
- 2024년 4월 말부터 청두(成都), 베이징(北京), 난징(南京), 톈진(天津), 선전(深圳), 칭다오(青岛) 등 여러 지역에서 부동산 부양책을 발표하며 시장 회복에 시동을 걺.
- 청두는 2024년 4월 28일 시내 주택 거래에 대해서는 구입 자격을 검토하지 않고 주택 선택 관련 공공 추첨제를 시행하지 않을 것이라고 하면서 7년 반 만에 면적 144㎡이하의 주택에 대한 구매 제한정책을 전면 철폐함. 베이징은 4월 30일 5환(五环) 순환도로 외부 지역의 주택 구매 허가량을 1채 늘림으로써 13년 만에 처음으로 부동산 규제를 완화함.
- 2024년 노동절 연휴 기간(2024년 5월 1일~5일) 난징에서는 주택 구입 보조금 제공, 중고 주택 소유를 신축 주택 소유로의 전환 장려, 주택 구매 시 호적등록 규제 간소화 등의 부양책을 공표함. 칭다오에서는 5월 1일부터 부동산 거래 촉진 정책 8가지가 발효되었으며, 톈진에서는 5월 5일 6개구(区) 내 면적 120㎡ 이상의 신축 주택 거래를 베이징과 허베이성(河北省) 주민에게도 개방한다는 정책을 발표한 것으로 알려짐.
- 선전은 5월 6일 옌톈(盐田), 룽강(龙岗) 등 7개 지역의 주택 구입 후 사회보장금을 지급해야 하는 기간을 기존 3년에서 1년으로 단축하며 부동산 거래 활성화를 유도함.
- 중즈연구원(中指研究院)에 따르면 2024년 노동절 연휴 기간 중국 주요 22개 도시의 일일 신규 주택 매매면적은 2019년 노동절 연휴 기간 매매면적의 70% 수준까지 회복한 것으로 나타남. 차오징징(曹晶晶) 중즈연구원 지수연구부(指数研究部) 총괄관리자는 중국 신규 주택 시장 경기 하방 압력은 여전히 존재하나 중국 중앙·지방정부의 부양책에 힘입어 올해 중반부터 경기가 소폭 개선될 것으로 예상함.
◦ S&P “중국 부동산 시장 여전히 바닥”
- 다만 2024년 5월 7일 글로벌 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 보고서를 통해 중국 부동산 시장은 여전히 바닥이라고 밝힘.
- S&P는 부동산 판매가격 하락세와 수요 부진이 지속되는 상황에서 중국 부동산 개발업체들이 자본 시장에서 외면받고 있다고 분석함. 또한 매출이 급감한 중국 부동산 개발업체들은 비핵심자산 매각이나 주주로부터의 자금조달 등으로 자금을 확보할 만한 방안을 모색해야 하며, 현금흐름이 마이너스로 전환된 일부 업체들은 부채를 상환할 각종 해결책을 고민해야할 것이라고 덧붙임.
- 한편, 2024년 4월 30일 개최된 중국 공산당 중앙정치국(中央政治局) 회의에서는 지역별 정책에 따라 지방정부·금융기관·부동산개발업체 모두가 책임을 다해 주택 구입자의 합법적인 권익을 보장하기 위해 주택 인도 업무를 철저히 해야 한다는 의견이 제기됨. 상술한 회의에서는 부동산 재고를 해소하고 주택 신규 증가분을 최적화하기 위한 정책을 강구할 것을 강조하기도 함.
- 일부 전문가들은 중앙정치국 회의에서 ‘부동산 재고 해소’가 언급된 것은 2016년 이후 처음이라며 이는 최근의 중국 부동산 시장 상황이 생각보다 심각할 수 있음을 방증하는 것이라고 분석함.
- 이들은 “10년 전에도 중국 부동산 시장이 침체되었는데, 당시에는 판자촌(棚户) 개혁을 독려한 뒤 철거민에게 보상금을 지급해 신규 주택을 구매하는 방식으로 부동산 재고를 어느 정도 성공적으로 해소시켰으나, 중국의 도시화율이 65%를 넘은 지금은 상술한 방식으로 부동산 공급과잉 부담을 완화하기는 쉽지 않을 것”으로 판단함.
- 아울러 “중국 부동산 시장은 ‘물량 증가 추구의 시대’에서 ‘재고 해소 추구의 시대’로 접어들었다”라며 “부동산 수요 위축이라는 장기적인 추세 속에서 중국 정부는 ‘부동산 재고 해소’를 완수한 뒤 중국 경제의 부동산 산업에 대한 과도한 의존도를 줄여나갈 필요가 있다”라고 지적함.
◦ 중국 부동산 시장에서도 ‘이구환신’...수급 모두 고려한 정책 시행해야
- 중즈연구원에 따르면 2024년 5월 6일 기준 중국의 약 50개 도시가 부동산 버전 ‘이구환신(以旧换新, 신 제품 구매 시 보조금 지원)’을 추진하고 있음. △선전에서는 도시 개발 프로젝트를 진행하는 부동산 개발업체 및 중개업체를 지원하는 정책을 발표했으며 △우한(武汉)에서는 새로운 부동산 ‘이구환신’ 거래 모델을 시행하고 부가가치세의 1%를 보조금으로 제공할 예정이고 △상하이에서도 2024년 노동절 연휴 기간 전후로 상품방(商品住房, 매매 가능한 모든 주택)을 대상으로 한 ‘이구환신’ 거래가 시작된 것으로 알려짐.
- 최근 중국의 부동산 버전 ‘이구환신’이 이뤄지는 방식은 세 가지로 나눌 수 있음. 첫째, 부동산 개발업체 및 중개업체가 일정 기간 내에 중고 주택 매각을 완료하면 절차에 따라 신축 주택을 구입하고 매각이 이뤄지지 않으면 신축 주택 계약금을 전액 환불하는 방식임. 둘째, 부동산 개발업체나 지방 국유기업이 중고주택을 매입한 뒤 지정된 신축 주택 구입에 분양대금을 사용하는 방식임. 셋째, 기존 자가주택을 판매하고 신축 상품방을 구매하는 개인에게 특정 유형의 보조금이나 세제 우대 혜택을 제공하는 방식임.
- 다만 보조금 정책의 경우 신뢰성에 대한 의문이 제기되기도 함. 중국 언론매체 펑파이(澎湃)의 보도에 따르면 2024년 4월 산둥성(山东省) 쯔보(淄博), 허난성(河南省) 상추(商丘), 쓰촨성(四川省) 쯔궁(自贡)의 일부 주민들은 주택 구매 후 1년이 지나도록 당국이 약속한 보조금을 받지 못한 것으로 알려짐. 이에 일각에서는 어떠한 방식을 채택하건 부동산 재고를 해소하는 과정에서 지방정부의 부채 문제 악화 가능성을 최소화하려면 중앙정부의 자금투입이 필수적이며 중국 중앙정부가 더 이상 수요 촉진에 매몰되지 않고 수요와 공급을 모두 조절할 수 있는 정책을 시행해야 한다고 강조함.
[관련 정보]
[참고 자료]
1. 롄허짜오바오(联合早报)RFI, 陈婧：楼市再吹响“去库存”号角, 2024-05-02,
https://www.kzaobao.com/shiju/20240502/161126.html
2. 중즈윈(中指云), 五一新房交易量仍在低位，假期后市场有望迎来改善, 2024-05-06,
https://m.cih-index.com/news/2023-03-28/50076256.html
3. 21징지왕(21经济网), “五一”大促催化 一线楼市“厚积薄发”, 2024-05-07,
https://www.21jingji.com/article/20240507/5b42a523c011fe6532923a3a8e3865f2.html
4. 중양퉁신서(中央通訊社), 標普：中國房地產市場仍在探底,
2024-05-07, https://www.cna.com.tw/news/acn/202405070169.aspx
5. 중궈신원왕(中国新闻网), 中国超50城推住房“以旧换新”传递何种信号？
2024-05-07, https://www.chinanews.com.cn/cj/2024/05-07/10212554.shtml
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