이슈&트렌드
[이슈트렌드] 싱가포르, 부동산 공급 부족으로 가격 상승
싱가포르 EMERiCs - - 2022/05/06
☐ 주택 가격 계속 올라
◦ 부동산 공급 부진으로 가격 상승
- 싱가포르 부동산 시장 과열로 인해 부동산 가격이 계속 상승세를 보이고 있다. 민간 주택 공급이 부족해지고 코로나19로 침체에 빠졌던 수요가 회복되면서 싱가포르의 부동산 가격이 계속 상승세를 나타내는 것이다. 2022년 4월 22일 싱가포르 도시재개발청(Urban Redevelopment Authority)이 발표한 부동산 통계에 따르면, 싱가포르의 민간 주택 가격은 2021년 4/4분기에 전 분기 대비 5% 상승했다.
- 2021년 4/4분기에 전 분기 대비 5.3%씩이나 상승했던 국유지 부동산 가격이 2022년 1/4분기에는 0.3% 하락(-)했다. 그리고 민간 주택 가격도 2022년 1/4분기에는 전 분기 대비 0.7% 상승하는 데 그쳤다. 그렇지만 민간 주택 가격 지수는 2022년 1/4분기에 174.8 포인트를 기록하며 전 분기 173.6 포인트보다 여전히 높게 나왔다.
- 세계적인 부동산 상거래 기업 쿠시먼 앤드 웨이크필드(Cushman & Wakefield) 싱가포르 지부의 웡 시엔 양(Wong Xian Yang) 선임연구원은 2022년 1/4분기에 건설 중인 미분양 주택이 2006년 이래로 역대 최저치인 1만 4,087가구를 기록하였다고 밝혔다. 2020년에 3만 162가구 이상의 미분양 주택이 신규 매물로 공급되고 있었던 것과 비교하면 신규 주택 공급 물량이 큰 폭으로 감소한 셈이다. 웡 시엔 양 선임연구원은 주택 공급이 제한적이고 경제가 지속적으로 성장할 것을 감안하면, 2022년에 민간 주택 가격은 평균 2~3% 상승할 것이라고 전망했다.
◦싱가포르 정부, 취득세 부담은 높이고 신용 한도는 줄여
- 싱가포르 정부는 주택담보대출 한도 하향 등 부동산 가격 안정책을 시행해 부동산 시장 과열에 대응하고 있다. 2021년 12월 16일 싱가포르 재무부는 싱가포르 국민이 생애 두 번째 주택구매에 나설 경우 취득세나 다름없는 추가주택구매 인지세(ABSD, additional buyer’s stamp duty)를 12%에서 17%로 올리고, 주택구매 경험이 3회 이상인 국민의 경우 ABSD를 15%에서 25%로 인상하기로 했다.
- 그리고, 싱가포르 재무부는 영주권자(permanent residents)의 두 번째 주택구매에 적용되는 ABSD를 15%에서 25%로 올리고, 3번째 이후 주택구매 시 ABSD를 25%에서 30%로 인상했다. 또한, 외국인이 주택을 구매할 시 20%에서 30%로 크게 오른 ABSD의 적용을 받게 됐다. 부동산 개발사를 포함한 법인이 주택을 구매할 시 적용되는 ABSD도 25%에서 35%로 큰 폭으로 인상됐다.
- 한편, 싱가포르 재무부는 개인이 대출을 받아서 주택구매에 나설 시 충족해야 하는 총부채상환비율(TDSR, Total debt servicing ratio)을 60%에서 55%로 강화하기로 했다. TDSR이란 차주(借主)가 보유한 금융부채의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 의미하며, 차주의 금융부채 상환부담을 보다 정확하게 판단하고 금융기관의 담보위주 여신심사 관행을 상환능력 평가 위주로 개선하기 위해 도입된 제도다. 따라서 TDSR가 낮아지면 그만큼 신용 한도가 축소되는 효과를 내게 된다.
- 또한, 싱가포르 주택위원회(Housing Board)의 대출 한도도 부동산 구매가의 90%에서 85%로 낮아져 부동산 대출 시 돈줄이 죄어지는 효과가 발생하게 됐다.
☐ 임대료도 상승세
◦ 홍콩발 수요에 임대료도 상승
- 홍콩 당국이 ‘제로 코로나 전략(zero strategy)’을 펼치면서 코로나19 방역 수칙이 강화되자, 홍콩 거주자들이 싱가포르로 몰려와 싱가포르의 부동산 임대료도 덩달아 상승하고 있다. 싱가포르 도시재개발청에 따르면 2022년 1/4분기 동안 민간 주택 임대료(private home rents)가 4.2%나 오른 것으로 나타났다. 반면 2021년 4/4분기에는 민간 주택 임대료가 2.6% 상승한 바 있다. 현지 부동산 중개업체인 나이트 프랭크 싱가포르(Knight Frank Singapore) 소속 선임연구원인 레오나드 태이(Leonard Tay)는 “홍콩발(發) 수요가 싱가포르에서 임대료 인상을 견인하고 있는 것으로 보인다”고 분석했다.
- 싱가포르 관광청에 따르면 2022년 1~2월 사이 홍콩발 입국자 수가 2배 증가했으며, 2~3월 기간에는 110% 이상이나 증가한 것으로 나타났다. 현지 공유주거(co-living) 스타트업인 헴럿(Hmlet)은 홍콩발 입국자들이 정착할 목적으로 공유주거공간이나 고급 아파트(serviced apartment)를 찾고 있어 예약 건수가 크게 늘고 있다고 밝혔다.
- 또한, 레오나드 태이 선임연구원은 싱가포르에서 부모의 슬하를 떠나 독립하려는 젊은 청년들과 임시로 거주할 집을 찾는 사람들이 점점 늘어나는 가운데, 주택 건설이 지연되어 공급 물량이 줄어든 것도 임대료 인상을 부추기는 원인이 되고 있다고 지적한다.
◦ 산업용 부동산 가격·임대료도 상승
- 싱가포르에서 산업 부동산 개발이 지연되면서 2021년 4/4분기 가용 물량(available stock)이 1만 1,000㎡ 늘어나는 데 그친 것으로 나타났다. 전분기인 2021년 3/4분기에는 산업용 부동산이 22만 8,000㎡ 추가 공급된 바 있다. 싱가포르의 산업단지 개발 및 관리 기관인 주롱도시공사(JTC, Jurong Town Corporation)에 따르면 2021년도 싱가포르의 산업용 부동산 공급량은 73만 6,000㎡로 전년 대비 겨우 1.5% 증가하는 데 그쳤다. 코로나19 이전인 2019년 산업용 부동산 공급량은 86만 5,000㎡에 달한 바 있다.
- JTC에 따르면 산업용 부동산 가격은 2022년 1/4분기에 전분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 5.6% 오른 것으로 나타났다. 또한, 산업용 부동산 임대료도 2022년 1/4분기에 전분기 대비 1%, 전년 동기 대비 2.4% 상승했다. 하지만, 신규 공급 물량이 풀리면서 2022년 1/4분기 산업 부지 점용률(occupancy rate)은 89.8%로 전분기 대비 0.4% 감소한 것으로 드러났다.
- JTC는 2022년 말까지 싱가포르 국내에서 산업용 부동산이 약 240만~280만㎡가량의 신규 공급되며, 단일 사용자 공장(single-user factory space)이 신규 공급 물량의 46%를 차지할 것으로 내다봤다. 복수 사용자 공장(multiple-user factory space)과 창고 및 사무실가(business park space)는 신규 공급 물량 가운데 각각 28%와 25%를 차지할 것으로 JTC는 전망했다. 또한, JTC는 2023~2025년 사이에 싱가포르 국내에서 산업용 부동산 190만㎡가 추가로 공급될 것이라고 덧붙였다.
< 감수 : 장준영 한국외국어대학교 교수 >
* 참고자료
The Straits Times, S'pore industrial property rents, prices continue to rise in Q1; occupancy dips, says JTC, 2022.04.28.
CNBC, Hong Kong residents are flocking to Singapore, snapping up rental homes, 2022.04.27.
Bloomberg, Singapore’s Housing Shortage Risks Bid to Cool Home Prices, 2022.04.25.
Channel News Asia, Singapore private home prices rise at slower pace of 0.7% in Q1 after cooling measures, 2022.04.22.
The Straits Times, Singapore industrial space rents, prices rise in Q4: JTC, 2022.01.27.
The Business Times, Singapore's housing shortage risks bid to cool home prices, 2022.04.25.
The Straits Times, Singapore raises additional buyer's stamp duty, tightens HDB loan limit to cool property market, 2021.12.18.
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