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[이슈트렌드] 말레이시아, 대규모 부동산 프로젝트 살릴 대책 마련에 나서
말레이시아 EMERICs - - 2023/09/22
☐ 말레이시아, 위기에 처한 대규모 부동산 사업을 구원하기 위한 대책 마련
◦ 말레이시아, 포레스티 시티 개발을 위해 특별 금융 구역 선포하기로
- 말레이시아 정부가 싱가포르 국경 근처 조호르(Johor)주에서 진행 중인 국내 최대 부동산 프로젝트를 지원하기 위해 새로운 인센티브 계획을 발표했다. 8월 28일 안와르 이브라힘(Anwar Ibrahim) 말레이시아 총리는 중국 부동산 개발업체 벽계원(Country Garden)이 조호르주 4개 간척지 섬에서 진행하고 있는 1,000억 달러(한화 약 132조 3,430억 원) 규모의 포레스트 시티(Forest City) 프로젝트를 위하여 ‘특별금융구역(special financial zone)’을 조성하기로 했다.
- 포레스트 시티에는 주거 공간 외에도 오피스 타워, 쇼핑몰, 학교 등이 조성될 예정이며, 계획대로 2035년에 완공되면 주민 70만 명을 수용할 수 있게 된다. 조호르 지방 정부와 이브라힘 이브니 알마르훔 술탄 이스칸다르(Sultan Ibrahim ibni Almarhum Sultan Iskandar) 조호르 술탄의 지원을 받는 말레이시아 민간 기업 에스플러네이드 당가 88(Esplanade Danga 88)이 벽계원과 합작 투자하여 포레스트 시티 건설에 나서고 있다.
◦ 중국 시공사의 유동성 위기로 포레스트 시티 건설이 곤경에 직면
- 포레스트 시티 건설에 참여하고 있는 벽계원이 2023년 8월 초 총 2,250만 달러(한화 약 297억 원)에 달하는 달러채 이자를 미지급하면서 디폴트 위기에 빠졌다. 이 때문에 포레스트 시티 사업에 차질이 생기고, 부동산발 부채 위기가 금융 부문으로 전염되어 말레이시아의 경제 회복을 저해할 것이라는 우려가 나오고 있다.
- 게다가, 2016년 첫 삽을 뜬 포레스트 시티에서 이미 공사가 끝나 입주자를 맞을 준비가 된 고층 아파트단지에는 실거주자가 입주하지 않았고, 당초 목표로 한 인구 70만 명에 훨씬 못 미치는 약 9,000명이 거주하는 상태다. 프랑스 통신사 AFP는 아파트 세대 구매자들이 실제 거주하지 않는 터라 포레스트 시티의 주상복합 건물의 아래층에는 문을 닫은 상점들이 줄지어 있는데다 일부 상점에는 미지급금을 요구하는 법원 서류가 문에 붙어있고 쓰레기가 바닥에 나뒹굴고 있어 을씨년스러운 풍경을 자아낸다고 보도했다.
- 포레스트 시티 사업이 파행으로 치달을 위기를 감지한 안와르 이브라힘 총리는 특별 소득세율과 복수 입국 비자를 포함한 혜택과 함께 특별 금융 구역을 조성하겠다고 발표하며 구원에 나섰다. 그러나, 프랑스 신용보험사 코파스(Coface)의 아시아태평양 수석 이코노미스트 버나드 오(Bernard Aw)는 “시공사인 벽계원이 직면한 유동성 압박이 해외 주택 프로젝트를 완수하는 능력에 영향을 미칠 수 있다”며 포레스트 시티 사업이 곤경에 처했다고 진단했다.
☐ 악성 프로젝트 늘어나는 가운데 포레스트 시티 공사에 미칠 파장에도 귀추가 주목돼
◦ 벽계원의 유동성 위기가 국내 금융 시장에 미치는 영향 크지 않다는 주장 나와
- 말레이시아 중앙은행(BNM, Bank Negara Malaysia)은 벽계원의 유동성 위기와 관련하여 말레이시아 시중은행의 금융 안정성 리스크는 제한적이라고 밝혔다. 벽계원의 말레이시아 소재 전액 출자 자회사 벽계원 부동산(CGRE, Country Garden Real Estate Sdn Bhd)에 대한 말레이시아 시중 은행들의 대출 신용리스크 익스포저(exposure ‧ 위험노출)는 2023년 6월까지 전체 은행 시스템 대출 및 채권의 0.1% 미만에 불과하는 것이 말레이시아 중앙은행의 설명이다.
- 벽계원은 “포레스트 시티 프로젝트가 계획대로 진행 중이며 충분한 자산을 보유하고 있다”고 밝히면서 자사의 재무 건전성에 대한 우려를 불식하기 위해 나섰다. 말레이시아 중앙은행은 부동산 개발 및 건설 프로젝트 자금 조달에 대한 실행 가능성 평가에서 현재 및 미래의 부동산 시장 상황을 고려할 것을 국내 금융기관들에 요구했다고 밝혔다. 말레이시아 중앙은행은 “CGRE가 말레이시아에서 진행 중인 다양한 프로젝트의 미분양으로 인한 리스크가 여전히 관리 가능한 수준으로 유지되고 있다”고 설명했다. 한편, 포레스트 시티 측도 “매달 약 55,000명이 분양 갤러리를 방문하며, 5성급 골프 리조트를 포함해 총 600개의 객실을 보유한 호텔 두 곳은 항상 예약이 꽉 찬다”이라고 밝혔다.
◦ 말레이시아에서 미완성 부동산 사업 증가가 심각한 문제로 대두됨
- 말레이시아에서는 건축 도중 중단되어 방치되는 부동산 사업이 적지 않고, 이러한 일들이 부동산 투자와 전반적인 경제 성장을 둔화시킨다는 지적이 나오고 있다. 말레이시아에서는 개발사가 매매계약(SPA, Sale and Purchase Agreement)에 명시된 기간 내에 건물을 완공하지 않아 유휴 상태에 놓인 주택 개발 사업은 방치된 것으로 간주되는 데, 지역주택개발부(Local Housing and Development)의 태스크포스에 따르면 2023년 4월 30일 기준으로 지연된 부동산 프로젝트가 141개, 방치된 프로젝트가 481개, 전면 중단된 프로젝트가 112개나 된다.
- 현지 부동산 전문가들은 방치된 부동산 프로젝트 문제를 국가가 심각하게 여기고 풀어야 한다고 강조하는 가운데, 아크말 나스룰라 모흐드 나시르(Akmal Nasrullah Mohd Nasir) 지역주택개발부 차관은 코로나 19 팬데믹 기간 때 이동 통제 명령이 내려지면서 개발 프로젝트가 중단된 것도 방치 주택 문제를 악화시켰다고 판단하고 있다. 한편, 말레이시아 국내총생산(GDP)에 대한 건설 산업의 기여도는 코로나 19 팬데믹을 겪으면서 2019년 4.7%에서 2022년 3.4%로 감소했다.
- 현지 부동산 공법(公法) 전문가 샤메쉬 지바레트남(Shamesh Jeevaretnam)은 “주택개발법(HDA, Housing Development Act) 제12조을 인용하여 개발사가 공기 연장(EOT, extension of time)을 통해 사업이 ‘악성 프로젝트(sick project)’로 분류되는 것을 피할 수 있고, 주택 구매자는 구제 수단으로 청산 확인 손해배상(LAD, Liquidated Ascertained Damages)을 청구하여 사법적 해결을 구할 수 있다”고 설명한다. 또한, 샤메쉬 지바레트남은 개발사가 고객과 상호 합의하여 완공일을 새로운 날짜로 옮기는 것도 악성 프로젝트를 줄일 또 다른 대안이 될 수 있다고 조언한다.
< 감수 : 윤진표 성신여자대학교 교수 >
* 참고자료
Reuters, 'Seeing is believing': Country Garden's Malaysia project in spotlight, 2023.09.14.
France24, Malaysia's Forest City teeters over China property giant woes, 2023.09.03.
Nikkei Asia, Malaysia offers new perks for Country Garden's $100bn project, 2023.08.28.
Reuters, Malaysia's domestic banks have limited exposure to Country Garden –cbank, 2023.08.28.
New Straits Times, The 'sick' housing project crisis in Malaysia, 2023.08.22.
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