러시아ㆍ유라시아

러시아의 상업부동산 시장은 글로벌 금융위기 이전에 세계에서 가장 매력적인 시장의 하나로 꼽히며 많은 투자가들의 관심을 끌었다. 하지만 지난 한해 동안 러시아의 극심한 경제침체와 함께 상업부동산 시장도 매우 부진한 모습을 보였다.

2010년 1/4분기에도 러시아 상업부동산의 투자 규모는 3억 9,400만 달러로 전년동기대비 21% 감소하였다. 그러나 2010년 전체로는 경기가 회복되고 투자 활동이 살아나면서 지난해 보다 약 25% 증가한 35억 달러에 이를 것으로 전망된다. 상업부동산 투자의 98%가 모스크바에서 이루어졌으며 나머지 2%는 상트-페테르부르그에서 이루어져 다른 지방의 실적은 전무하였다. 이것은 그만큼 투자가들이 아직은 지방에 대한 투자 리스크를 크게 보고 있다는 반증이다.

  러시아 상업부동산 투자 규모 추이
                                                                                                         (단위: 10억 달러)

자료: Praedium Oncor International

투자 대상별로는 오피스 58.1%, 호텔 26.7%, 쇼핑센터 15.2% 등으로 나타났다. 물류창고 및 복합단지 투자는 없었다. 투자가는 외국인(2건, 18%)보다는 러시아 업체들(82%)이 대부분이었다. 외국인 투자가들은 러시아의 상업부동산 시장이 여전히 매력적이고 잠재력이 있다고 생각하면서도 아직은 선택의 고민이 있는 것 같다.

1/4분기 상업부동산 거래의 또 다른 특징은 절반 이상(56.3%)이 투자 목적보다는 투자가 자신들의 필요에 의해 부동산을 구매하였다는 것이며 따라서 대상 물건도 대부분 1만㎡ 이하의 소형이 많았다. 하지만 상당히 많은 물건들이 현재 투자 목적의 거래로 협상 단계에 있는 것으로 알려져 있다.

1/4분기에 이루어진 가장 성공적인 거래 중의 하나는 Tashir(부동산 개발, 소매업 등 다양한 사업을 영위하는 러시아 그룹)가 Deutsche Bank로부터 쇼핑센터 Evropark(86,000㎡)을 6,000만 달러에 인수한 것이다. 이것은 전 소유주가 담보 대출로 받은 부채를 변제하지 못함으로써 발생한 물건으로 전문가들은 이 물건이 시장 가격으로 1억 8,000만 달러에 달하는 것으로 평가한다. 한편, 지난 한해 동안 많은 기업들이 부채를 제때 변제하지 못해 담보로 잡힌 매물들이 은행을 통해 나왔으나 협상 과정 중에 경기가 회복되면서 가격이 상승하거나 무산되는 경우도 종종 발생하였다.

상업부동산 시장은 지난해 말부터 회복될 조짐을 보이고 있으며 잠재적 투자가와 소유자간 예상 매매 가격에 대해 어느 정도 합의점에 도달하고 있는 것으로 분석된다. 따라서 상업부동산에 대한 거래가 보다 활발해 질 것으로 보인다. 현재 상업부동산 투자 수익률은 오피스가 11~11.5%, 쇼핑센터 11.5~12.5%, 물류창고 13~13.5% 등으로 평가되고 있다.

  2010년 1/4분기 러시아 상업부동산 주요 투자 사례

자료: Praedium Oncor International